老旧小区规模小、收费低、缴费率不高，物业企业入驻后一般会面临“入不敷出”的困境，因此不少老旧小区都面临硬件“更新”后缺乏后续维护管理的问题。如何在老旧小区中引入、提升物业管理，也成为老旧小区提升生活品质的重要课题。
如何破解？近年来，包括成都在内的多地开始在老旧小区中探索“片区式物管”。所谓“片区式物管”，即在连片改造中打破老旧小区间的院墙，让原来零散的老小区“抱团”成为一个大片区，再引入专业物管为整个片区提供物业服务。
金牛区西南街社区，是成都市首批打破小区院墙探索“片区式物管”的区域，但近日，该社区在试点两年之后已着手“换物管”。与此同时，正在改造中的工人村片区，正计划实施另一种“片区式物管”。
每个院落一名门岗，并提供保洁服务，工程部24小时待命。”据该物业企业项目负责人介绍，公司只负责院落内部，物管费0.5元/㎡；根据商谈情况，在部分院落也可收取停车费。除了维修能找到人，居民们感觉到的*大变化是：门岗人员年轻了，也正规了——和物业公司签了合同。
令人意外的是，运行了两年多，6月初，这家物业企业却悄然撤场。社区称，接下来将引入新物业企业。为何换物管？社区负责人解释，居民希望得到更好服务，“和其他小区换物业并无不同”。
但小编在走访中了解到，物业无法覆盖运行成本，是撤场的重要原因。
“物管贴不起钱了。”西南街社区一个院落自管组的大姐说。小编了解到，该院落此前引入了物管，但院落停车费仍由自管组收取。大姐指向门卫室一名女子：“她和物业签了合同，负责院子的门岗、保洁，月工资2400块钱。”大姐接着介绍，物管只收取了约100户的物管费，“交齐了都不够开工资，更不要说还有20多户拖着不交。”
物业项目负责人也表示，撤场由企业提出，确实更多系成本考量：“只负责院内，又不涉及其他资源运营，加上物业费收不齐——算下账就知道了。”
“西南街社区的片区式物管可称作1.0版本。”金牛区委社治委相关工作人员对此表示，“物业公司仍着眼于每个院子展开管理，人力成本高，居民缴费意愿存在偏差，加上拿不到商业资源运营，无法实现收支平衡。”
工人村社区书记杨健勇介绍，片区有90个老旧院落，此次改造涉及22个。“改造后如果没有长效管理机制，要不了多久，又会变成原样。但单纯引入物业，账算不过来。”
预想中的“解题思路”总结起来不复杂：创造条件让物业公司增收、减少开支。杨健勇介绍，按照设计，院落改造中拆墙合院和拆违新增了空间，除用做新修居民休闲设施，还会增设车棚、快递柜等增值服务设施。
负责工人村片区物业项目的愿景集团物业项目负责人卿旭表示，进院前会和住户协商确认停车费、广告费等增值服务费用的归属或分成——物业公司只进“谈下来”的院落。另一方面，物管公司计划提供从0.5元/㎡-1.5/㎡三档收费标准，“不提供一刀切服务——事实上居民的需求也多样。
方案中建议，实施改造前，将后续管理模式勾选作为改造必要条件，全体业主同意老旧小区改造后实施物业服务管理并缴纳物业费的，方可列入改造计划；根据拟改造小区实际，结合小区居民意向选择，充分征求居民老旧小区改造后续管理模式意见建议，确定小区管理模式、物业服务机构、内容等事项；在改造前按照《四川省物业管理条例》有关规定，选聘并引入专业物业服务公司入驻，与全体业主提前介入改造管理方案的制定。
改造过程中，物业服务机构要协助业主委员会（或其他自治组织）或业主代表参与老旧小区改造施工方案的制定、参与老旧小区改造过程与质量监督工作，并参与老旧小区改造竣工验收。改造后，物业企业要提供质价相符的物业服务。方案中也提出，应当健全物业公司的退出机制
